عام
يتم تخطيط الخرائط الهيكلية القطرية، اللوائية والمحلية من قبل أجسام مختلفة ومن ضمنها مديريّة أراضي إسرائيل، ويصدر تصديق بها من قبل وزارة الداخلية ولجان التنظيم والبناء. هذه الخرائط هي الأساس لتحديد حقوق البناء في الأرض.

تشمل هذه الخرائط تخطيطًا شاملاً لكل الأراضي المعدّة للسكن، للصناعة، للزراعة، للسياحة، للتجارة وما إلى ذلك. في تخطيط مساحات السكن، على سبيل المثال، يحدد، من ضمن أمور أخرى، ما هو ارتفاع المبنى الأقصى، ما هو البعد بين مبنى ومبنى وما هي نسبة مساحة البناء المسموح بها على القسيمة.

ما هي "ضريبة التحسين"؟  
هي دفعة للسلطة المحليّة مقابل ارتفاع قيمة الأرض في أعقاب إقرار خارطة مفصّلة (خرائط بناء مدينة) أو تغيير الخارطة الأصليّة. يتمّ تحديد حجم ضريبة التحسين بنصف قيمة التّحسين، أي نصف الفرق بين قيمة الأرض باستعمالها الجديد وقيمتها باستعمالها القديم.

ما هي "رسوم الترخيص"؟  
رسوم الاحتكار السنويّة مقابل حقوق الاحتكار لبناء إضافي في الأرض، لم يدفع مقابلها للمديريّة.

في ما يلي تفصيل نشاطات تغيير التخصيص، تغيير نسب البناء وتقسيم القسيمة:

تغيير تخصيص القسيمة

تغيير التخصيص يعني- استخدام القسيمة بهدف و/أو لغرض يختلف عن هذا المحدّد في عقد الاحتكار، مثل إقامة مبنى صناعي أو فندق بدل مسكن أو منزل. في الحالات التي يمكن فيها إجراء تغيير في تخصيص القسيمة نتيجةً لتغيير خرائط بناء المدينة، يُجبر المحتكر على دفع ضريبة تحسين  للسلطة المحليّة وعلى دفع رسوم ترخيص لمديرية أراضي اسرائيل.

 تغيير في استغلال نسب البناء في القسيمة
يعني التغيير في نسب الاستغلال إضافة نسب استغلال لتلك المُقرّة بحسب الخارطة المفصّلة في إطار الغرض القائم، مثلاً بهدف إضافة بناء وحدة سكنيّة واحدة أو أكثر في بناء للأعلى على نفس القسيمة، أو مضاعفة نسب البناء في قسائم الصناعة، الحرف أو الفندقة.

عند تقديم طلب لتغيير استغلال نسب البناء في القسيمة، يجب أن يقدّم المحتكر مستندات بحسب المُفصّل في بند تغيير تخصيص القسيمة.

حساب رسوم التّرخيص  
(يتطرّق أيضًا لتغيير تخصيص القسيمة ولتغيير استغلال نسب البناء في القسيمة)
تكون رسوم التّرخيص بنسبة 31% من فارق القيمتين أدناه:
القيمة أ- قيمة الأرض بحسب التخمين، موعد طلب التّخمين، الحقوق، إمكانيّة الاستغلال، التخصيص والغرض من وراء احتكار الأرض كما حدّدت في اتفاقيّة الاحتكار الأصلية.  شريطة أن تكون حقوق البناء والاستخدامات المذكورة في الاتفاقيّة مطابقة لكلّ حقوق البناء وكلّ الاستخدامات المسموح بها في الخارطة والتي كانت سارية المفعول في فترة اقتطاع الأرض
ففي حال عدم وجود معطيات تخطيط لموعد الإقتطاع، تُحدّد إمكانيّات الاستغلال بحسب التّخمين الذي عُقدت الصّفقة الأصليّة جراءه، أو وفق البناء الفعلي الذي جراءه أُعطي ترخيص من قبل المديريّة.

في حال عدم تحقّق الشرطين أعلاه يتم تحديد هذه القيمة بحسب الأقل من بين الآتي:
أ.  المتّبع في فترة الإقتطاع، في منطقة الملك، في أملاك من نوعه.  
ب. حقوق البناء المفصّلة في خريطة البناء البلدية التي كانت سارية المفعول في موعد الإقطاع.

بموضوع حساب رسوم الترخيص، ولهذا الموضوع فقط، يُعفى المحتكر من القيمة أ المذكورة اعلاه، بحسب الآتي: إذا كانت قيمة رسوم الاحتكار الأوليّة المعروفة هي:
حتى 40%- إعفاء بنسبة 40% من قيمة أ المذكورة أعلاه.

41%- 80% إعفاء بنسبة 80% من قيمة أ المذكورة أعلاه. 
91% (مُحوّل إلى رأس مال أو معترف به كمُحوّل إلى رأس مال)- إعفاء بنسبة 91% من قيمة أ المذكورة أعلاه .

قيمة ب- الأعلى من بين الاثنين: قيمة الأرض بحسب كامل حقوق الاستغلال والتخصيص الجديدة، وفق خريطة البناء البلدية سارية المفعول، أو وفق خريطة البناء المقترحة.

تجري تخفيضات على قيمة الدّفع بالتلاؤم مع قرارات المجلس ومع خريطة مناطق الأفضليّة القوميّة حسبما تقرّر الحكومة من حين لآخر.

يجب على المحتكر أن يتوجّه للسلطة المحليّة بهدف فحص ما إذا كانت خريطة البناء البلدية تمكّن من إجراء التغيير المطلوب وبأيّ تقييدات.

بعد ذلك، على المحتكر أن يتوجّه إلى المكتب اللوائيّ لمديريّة أراضي إسرائيل في الموقع الذي تقع القسيمة فيه، وإحضار ما يلي:

• خريطة قياس على أساس أحواض وقسائم مُعَدّة بحسب خريطة مفصّلة سارية المفعول.

• مستند طابو مُحَدَّث

• رسالة طلب لتنفيذ الصفقة

• تفاصيل تخطيط من قسم المعلومات في اللجنة المحلية الملائمة

• تصديق حول تسديد قرض السكن (إذا لم يكن حق الاحتكار مسجّلاً في الطابو).

في حال عقد الصفقة مع شركة يجب إحضار:

•  مذكّرة ونظام الشركة الداخلي

•  شهادة تسجيل في مسجّل الشركات

• تصديق من محامٍ أو مراقب حسابات بخصوص هويّات أصحاب حق التوقيع باسم الشركة.

يُطلب من المحتكر في مكاتب المديريّة :

• التّوقيع على مواصفات ماليّة بخصوص ارتفاع رسوم التّرخيص.

نهاية العمليّة

• تناقش المديريّة طلبه وإذا أقرّها، على المحتكر دفع رسوم الترخيص.

• في المقابل، يُطلب من المحتكر أن يحضر تصديقا بترتيب دفع ضريبة التحسين من اللجنة المحليّة.  

لا حاجة لطلب تصديق من المديريّة -
عندما يطلب المحتكر تنفيذ تغيير استغلال في شقّة سكنيّة مُحَوَّلة إلى رأس مال موجودة في مبنى سكنيّ (بناء مشبع) في أرض بلدية. (في هذه الحالة) لا يطلب تصديق المديريّة ولا يُطلب مقابل ماليّ من ضمنه رسوم الترخيص.

للحصول على تصديق للسلطة المحلية توجّهوا إلى اللواء الذي يوجد الملك في منطقة نفوذه.

تقسيم القسيمة

يعني تقسيم قسيمة هو تجزئته بحسب مساحة القسيمة لقسيمتين أو أكثر، وفق خريطة البناء البلدية المُقَرَّة، أو بحسب رسم تخطيطي لتقسيم أقرّ من قبل اللجنة المحلية، شريطة أن تكون إحدى القسيمتين التي نتجت من التجزئة مبنيّةً ومستمرّة في تحقيق التخصيص الأصلي .

 
عند تقديم طلب لتقسيم قسيمة، يجب أن تحضر، بالإضافة إلى المستندات التي ذكرت سابقًا، رسمًا تخطيطيًّا للتقسيم، خُطّط بحسب تعليمات اللجنة المحلية للتخطيط والبناء، وأقَرّ من قبلها ووقّع من قبل مسّاح مرخّص، بثلاث نسخ.

في حال لم تسمح الخريطة المُفَصّلة بتقسيم القسيمة، يجب إحضار مخطّط تقسيم داخليّ.

يُطلب من المحتكر في مكاتب المديريّة: 

• التّوقيع على مواصفات ماليّة بخصوص حجم رسوم التّرخيص.

تناقش المديريّة طلب المحتكر وإذا أقرّته، يجب عليه أن يدفع رسوم التّرخيص.

عادةً- تكون قيمة رسوم التّرخيص في تقسيم قسيمة 31% من قيمة أرض القسيمة التي تشكّلت بعد تجزئة القسيمة الأصلية، عدا القسيمة المقام عليها المبنى الأصلي. تُحدّد قيمة الأرض على أساس تخمين يُجرى بحسب كامل حقوق استغلال وتخصيص القسيمة الجديدة. يجب الإبلاغ عن صفقات تقسيم قسيمة مشروطة بدفع رسوم ترخيص، لدفع ضريبة الشراء والضريبة المفروضة على الأرباح المجنيّة من الصفقات العقارية. إن الشرط لتنفيذها هو إبراز التصديقات حول تنفيذ هذه الدّفعات.

يتمّ بعد الدفع، تصحيح عقد الاحتكار الذي بحوزة المحتكر وتُحدّد رسوم الاحتكار السنويّة للمُلك القائم في القسيمة (في حال عدم كونه محوّلاً لرأس مال). في الأراضي الجديدة، غير المبنيّة، تُحَدّد نسب البناء ويتمّ توقيع اتفاقيّة احتكار بالنسبة لها.

من أجل الحصول على ترخيص بناء، على المحتكر أن يتوجّه إلى السلطة المحليّة مزوّدًا بنسخة عن خريطة البناء، موقّعة من قبل المديريّة.

أقسام السكن أو الصفقات في الألوية جاهزة لتقديم معلومات مسبقة للمحتكرين الذي يطلبون المعرفة سلفا ماذا ستكون مبالغ رسوم الترخيص المطلوبة لتنفيذ عمليّات تغيير في الأرض.   
يجب تقديم الطلبات على الاستمارة الملائمة:
استمارة طلب لتلقّي معلومات مسبقًا حول دفع رسوم موافقة/ رسوم تحويل إلى رأس مال/ أو رسوم ترخيص

تقديم المعلومات منوط بدفع رسوم.

معلومات إضافية: طريقة تغيير استغلال و/أو تخصيص، حساب مساحات البناء، أملاك (بيوت/شقق)، وضع معالجة الطلب
 

المعلومات مقدمة كخدمة للجمهور وليس من شأنها  أن تستعمل كباعث لأية دعوى.  المعلومات العبرية هي التي تقرر.