|
 כללי
תכניות מתאר ארציות, מחוזיות ומקומיות מתוכננות ע"י
גורמים שונים ובכללם
מינהל מקרקעי ישראל ומאושרות על-ידי משרד הפנים וועדות התכנון והבנייה.
תכניות אלו הן הבסיס לקביעת זכויות הבנייה בקרקע.
התכניות כוללות תכנון מקיף של כל השטחים המיועדים למגורים, לתעשייה,
לחקלאות, לתיירות, למסחר ועוד. בתכנון שטחי המגורים, למשל, נקבע, בין
היתר
מהו הגובה המרבי לבניין, מהו המרחק בין בניין לבניין מהו אחוז שטח הבנייה
המותר על המגרש.
מהו "היטל השבחה"?
זהו תשלום לרשות המקומית בעבור עליית שווי המקרקעין בעקבות אישור
תכנית מפורטת (תב"ע) או שינוי התכנית המקורית. גובה היטל ההשבחה נקבע
למחצית מערך ההשבחה; כלומר, חצי מההפרש בין שווי המקרקעין בשימוש
החדש לבין שוויו בשימוש הקודם.
מהם "דמי היתר"?
דמי חכירה שנתיים או מהוונים עבור זכויות חכירה לבנייה נוספת במקרקעין
בגינן לא שולמה למינהל תמורה.
שינוי יעוד פירושו שימוש במגרש למטרה ו/ או ליעוד השונים
מאלה המוגדרים
בחוזה החכירה, למשל הקמת מבנה תעשייה או בית מלון במקום בית מגורים.
במקרים בהם שינוי ייעודו של המגרש מתאפשר כתוצאה משינוי בתכניות
בניין העיר, החוכר מחויב בתשלום היטל השבחה לרשות המקומית ובתשלום
דמי היתר למינהל מקרקעי
ישראל.
שינוי באחוזי הניצול פירושו תוספת אחוזי ניצול על אלו המאושרים
על-פי
התכנית המפורטת במסגרת הייעוד הקיים. למשל, לשם תוספת בנייה של
יחידת מגורים אחת או יותר בבנייה לגובה על אותו מגרש או הכפלת אחוזי
הבנייה במגרשים לתעשייה, למלאכה ולמלונאות.
על החוכר לפנות לרשות המקומית במטרה לבדוק האם תכנית בניין העיר מאפשרת
לבצע
את השינוי המבוקש ובאילו הגבלות. לאחר מכן,
על החוכר לפנות למשרד המחוזי
של מינהל מקרקעי ישראל במקום בו נמצא
המגרש, ולהביא עמו את המסמכים הנדרשים.
המסמכים
הנדרשים
 מפת מדידה עדכנית על רקע
גושים וחלקות ערוכה על פי תכנית מפורטת, מאושרת על ידי מודד מוסמך
(תוקף
מפת המדידה עד שנה).
נסח טאבו עדכני.
מכתב בקשה
לביצוע העיסקה.
תשלום בגין מידע מוקדם לעסקת
שינוי יעוד/ניצול (ניתן לשלם דרך אתר האינטרנט של המינהל). במידה
ותבוצע
העסקה, יקוזז הסכום ששולם
מסה"כ סכום העסקה שנקבע על ידי המינהל. במידה ולא תבוצע העסקה,
סכום
זה
לא יוחזר.
בעסקה המתבצעת במסגרת העברת זכויות- יש
להמציא, במעמד ביצוע העסקה, את כל מסמכי העברת
הזכויות
על מנת שהעסקה תבוצע ישירות עם מקבל/י הזכויות, (כל המסמכים צריכים
להיות מקור ו/או העתק
נאמן
למקור).
ניתן להיעזר באתר האינטרנט במינהל זמין לאיתור
המסמכים שיש להמציא להעברת הזכויות. אם מדובר
בחברה,
יש להמציא בנוסף - תזכיר ותקנון החברה, תעודת רישום מרשם החברות, אישור
עו"ד ו/או
רואה חשבון בדבר זהות מורשי חתימה בשם החברה.
פרטי תכנון ממחלקת
המידע של הועדה המקומית/ הערייה המתאימה.
אישור על סילוק משכנתא (אם
זכות החכירה איננה רשומה בטאבו ו/או מעבירים זכויות).
חישוב דמי ההיתר
(מתייחס גם לשינוי יעוד
המגרש וגם לשינוי בניצול אחוזי הבניה במגרש)
דמי ההיתר יהיו בשיעור
31% מהפרש של שני הערכים שלהלן:
ערך א'- ערך הקרקע לפי
שומה, למועד בקשת השומה, לזכויות, אפשרות הניצול,
המטרה והייעוד
לשמם הוחכרה הקרקע כפי שנקבעו בחוזה החכירה המקורי.
ובתנאי שזכויות
הבינוי והשימושים המצויינים בחוזה תואמים למלוא זכויות
הבינוי וכל
השימושים המותרים בתוכנית שהייתה תקפה בעת הקצאת הקרקע.
במידה ולא
קיימים נתוני תכנון למועד ההקצאה, יקבעו אפשרויות הניצול
בהתאם
לשומה שבגינה נערכה העסקה המקורית, או בהתאם לבינוי בפועל אשר
בגינו
ניתן היתר ע"י המינהל.
במידה ששני הנ"ל אינם מתקיימים יקבע
ערך זה לפי הנמוך מבין הבאים:
א. הנהוג בזמן ההקצאה, באזור הנכס,
בנכסים מסוגו.
ב. זכויות הבניה המפורטות בתב"ע שהיתה בתוקף במועד
ההקצאה.
לעניין חישוב דמי ההיתר, ולעניין זה בלבד, יזוכה החוכר
מערך א' הנ"ל כדלקמן :
אם שיעור דמי החכירה הראשוניים המוכר
הוא:
עד 40% - זיכוי של 40% מערך א' הנ"ל.
41%-80% זיכוי של 80%
מערך א' הנ"ל .
91% (מהוון או מוכר כמהוון) - זיכוי של 91% מערך א'
הנ"ל.
ערך ב' - הגבוה מבין השניים: ערך הקרקע עפ"י מלוא
זכויות הניצול והיעוד החדשים,
על פי ת.ב.ע. שבתוקף, או לפי תוכנית
הבנייה המוצעת .
על שיעור התשלום יחולו
הנחות בהתאם להחלטות המועצה ולמפת אזורי העדיפות
הלאומית כפי שתקבע
הממשלה מעת לעת.
תהליך הטיפול במינהל
במשרדי המינהל יתבקש החוכר לחתום על מפרט כספי בדבר גובה דמי ההיתר.
המינהל ידון בבקשה, אם יאשר אותה, על החוכר לשלם דמי היתר ולהמציא אישור
על הסדר תשלום דמי השבחה מהועדה המקומית.
אין צורך באישור המינהל
כאשר
הנכס הנו דירת מגורים מהוונת
בבניה רוויה
ובהתקיים כל התנאים להלן:
1. הבקשה הינה לשינוי ניצול.
2. החוזה הנוכחי מאפשר ביצוע שינוי יעוד ו/או ניצול ללא תוספת תשלום למינהל.
3. הבקשה אינה חורגת מתנאי החוזה.
לקבלת אישור לרשות
המקומית, פנו למחוז שבתחום טיפולו נמצא הנכס.
פיצול מגרש פירושו חלוקה עפ"י שטח המגרש לשני מגרשים או
יותר, לפי תכנית בנין
עיר מאושרת (תב"ע), או עפ"י תשריט חלוקה מאושר ע"י הועדה המקומית,
כאשר לפחות
אחד מהמגרשים
שנוצרו מהפיצול מבונה וממשיך לשמש למטרה המקורית.
לצורך הגשת הבקשה לפיצול מגרש על החוכר לפנות למשרד
המחוזי של מינהל
מקרקעי ישראל במקום בו נמצא המגרש, ולהביא עמו את
המסמכים הנדרשים.
המסמכים
הנדרשים
בקשה לפיצול מגרש חתומה על ידי בעלי הזכויות.
תשריט חלוקה ב-3
עותקים, על פי תב"ע בתוקף על רקע גושים וחלקות, חתום על ידי מודד
מוסמך,
וכולל טבלת שטחים לחלוקה
פנימית.
את האמור יש להגיש בקובץ אוטוקאד
dxf / *.dwg *. ערוך לפי קורדינטות "רשת ישראל החדשה".
רצוי להמציא תוכנית
בנייה לבנייה המבוקשת במגרש החדש שנוצר מהפיצול .
דף מידע תכנוני אותו ניתן לקבל
ברשות המקומית.
נסח טאבו מעודכן (מחצי שנה אחרונה)- אם זכות החכירה רשומה
בטאבו.
אם
מדובר בחלק מחלקה יש להמציא גם הסכמה בלתי חוזרת מחוכרי יתר חלקי החלקה
לביצוע העסקה
ולרישום/תיקון בית משותף
בסיום הבניה. על ההסכמה להיות מאומתת בחתימת עו"ד.
אם עו"ד מטפל מטעמך בעסקה, יש
להמציא יפוי כח.
עם המצאת המסמכים הנדרשים יש לשלם אגרה עבור קבלת מידע
מוקדם. (תשלום זה יקוזז בעת ביצוע
העסקה בעת תשלום דמי ההיתר, אם לא תבוצע
העסקה-סכום האגרה לא יוחזר).
חישוב דמי ההיתר
תשלום
דמי היתר למינהל הינו בגובה 31% מערך הקרקע
המלא, למעט המגרש שעליו ניצב המבנה המקורי,
לפי הזכויות שמאפשרת
תב"ע שבתוקף, או תכנית לקבלת היתר בנייה, הגבוה מביניהם.
ערך הקרקע
נקבע על פי שומת שמאי המינהל הנעשית לפי מלוא זכויות הניצול והייעוד של
המגרש החדש.
ניתן להגיש השגה על שומה זאת.
המינהל איננו
משתתף כיום בתשלום היטל השבחה.
תהליך הטיפול במינהל
יוכן תשריט למגרש נשוא העסקה. הבקשה
תועבר לחוות דעת מחלקת התכנון, למחלקת הפיקוח ולשמאי -
לצורך
הערכת ערך הקרקע. אם אין מניעה חוזית או אחרת לאשר את העסקה, הבקשה תועבר
לדיון ולאישור
עקרוני בועדת עסקות.
לאחר מכן ישלח לחוכר מפרט כספי ובו
הסכום לתשלום דמי היתר. אם החוכר יאשר את המפרט,
תאושר העסקה וישלח לחוכר שובר
לתשלום.
לידיעת החוכרים- באפשרותכם לאשר את המפרט תוך
הסתייגות בנוגע לערך הקרקע ששימש בסיס
לתשלום, על ידי תשלום של 75% בלבד,
והיתרה בערבות בנקאית.
לאחר תשלום
דמי ההיתר, יתוקן חוזה החכירה המקורי וייקבעו דמי החכירה השנתיים לנכס
הקיים
במגרש (אם אינו מהוון). בשטחים החדשים, הלא בנויים, יוגדרו
אחוזי הבנייה וייחתם לגביהם
חוזה חכירה חדש.
כדי לקבל רשיון
בנייה, על החוכר לגשת לרשות המקומית מצויד בעותק של תכניות
הבנייה,
חתום על-ידי המינהל.
תכניות להיתר בניה יחתמו על ידי
המינהל לאחר רישום/תיקון רישום החכירה בטאבו.
אם המגרש איננו רשום בטאבו ואינו מנוהל על
ידי חברה משכנת- יחתמו תוכניות הבנייה לאחר
חתימת חוזה החכירה למגרש החדש.
מתן מידע מוקדם
מחלקות משתכנים או עיסקות במחוזות ערוכות למסירת מידע מוקדם לחוכרים המבקשים לדעת
מראש מה יהיו סכומי דמי ההיתר הנדרשים
לביצוע פעילויות של שינויים בקרקע.
את הבקשות יש להגיש על גבי הטופס המתאים:
טופס בקשה
לקבלת מידע מוקדם על תשלום דמי הסכמה/דמי היוון/דמי היתר
מתן המידע כרוך בתשלום אגרה.
|
|
מועצה
